포레나 부산초읍(초읍포레나)이 3월에 입주를 시작합니다.
분양때부터 계속 연지 꿈에그린 이라고 불렸고 그렇게 인식되다가 초읍 포레나라고 이름을 부르니까 처음에는 어색했는데, 갈수록 [포레나]라는 이름이 고급지게 느껴지네요.
처음 분양때부터 관심을 많이 가지던 아파트여서 완성된 아파트를 보러가니 생각보다 단지가 훨씬 크게 느껴지고 웅장해서 좋았습니다. 위치도 분양때는 삼광사 절 아래라고 생각이 들어 한참 위쪽으로 가야된다고 생각했는데, 막상 가서 보니까 자이아파트 바로 옆에 있더라구요.
앞에 도로도 넓게 닦아서 예전의 연지동의 모습을 찾아 볼수 없을 정도록 깔끔하고 멋있어졌습니다.
■ 포레나 부산초읍 초기분양가
2020년 3월에 입주를 시작한 포레나 부산초읍(초읍포레나)은 2017년 3월에 분양을 시작했었는데요, 당시에 부산이 조정대상지역에 들어가기 전에 분양을 하였기에 초기부터 프리미엄이 상당히 많이 붙어 시작했었습니다.
포레나 부산초읍의 초기 분양가를 먼저 살펴보겠습니다.
24평은 최저층 분양가가 262,600,000원 이고 최고층이 286,240,000원 이었습니다.
29평은 최저층 분양가가 310,480,000원 이고 최고층이 339,260,000원 이었습니다.
34A평은 최저층 분양가가 363,370,000원 이고 최고층이 396,330,000원 이었습니다.
34B평은 최저층 분양가가 363,360,000원이고 최고층이 396,330,000원 이었습니다.
여기에 발코니 확장비가 9백만원~1천백만원 사이였고요, 중도금은 이자후불제였습니다.
분양가에 발코니확장비와 중도금 이자를 붙이면 초기 진짜 분양가가 됩니다.
그리고 당첨이 아닌 당시에 프리미엄을 주고 매수하셨다면 2천만원~5천만원사이로 초기 프리미엄이 들어가셨을 텐데요, 그 가격을 다 붙이면 초기 매매가격이 되겠습니다.
■ 포레나 부산초읍 현재매매가격 체크
포레나 부산초읍 현재 매매가격은 인터넷에 보면 잘 나와있는데요,
평수별로 한 번 살펴 보겠습니다.
24평은 실거래가로 최저가가 2억 7790만원이고 최고가가 3억 9545만원입니다.
2020년 2월까지의 실거래가격이구요, 현재 분포되어 있는 매물가격은 2억 8343만원부터 4억 9633만원입니다.
최초 분양가가 최고층이 286,240,000원 이었는데, 최고가가로 따진다면 초기분양가에서 약 1억이 올랐다고 보시면 됩니다.
2월까지의 실거래로 봤을 때 초기보다 1억이 올랐고요, 현재 매물시세로 보면 최고시세가 4억9633만원이니까 2억이 오른셈이 됩니다.
29평은 실거래가로 최고가가 4억 5054만원입니다. 초기분양가 최고가가 3억 3926만원이었으므로
초기보다 약 1억1천만원 올랐다고 보입니다.
여기에 현재 매물가격으로는 최고가가 4억 6583만원이기 때문에 입주시 현재는 최초 분양가의 약 1억2천정도 올랐다고 보입니다.
34A평은 실거래 최고가가 5억2001만원입니다.
초기 최고분양가가 3억 9633만원이었으므로 실거래에 비해 약 1억2천만원이 올랐다고 보이네요.
현재 시세로 나온 최고 매매가격은 5억 9633만원으로 최초 분양가에 비하면 약 2억이 올랐습니다.
34B평 최고 실거래가격은 4억 9914만원이며, 초기분양가의 최고가는 3억9633만원입니다.
초기분양가에서 약 1억이 올랐습니다.
현재 매물시세 가격의 최고가는 5억 4633만원으로 초기분양가의 약 1억 5천만원정도 올랐습니다.
여기서 제가 초기분양가에 발코니 확장비와 중도금 이자후불제를 제외했기 때문에 여기에 나온 프리미엄에서 사실은 3천만원 정도 더 빼야 아마도 맞을 거구요, 또한 초기에 프리미엄을 주고 사신 분들도 있을 거기 때문에 그 프리미엄을 합치면 사실상 1억이 객관적으로 보면 올랐어도 실질적으로 손에 남는 것은 그렇게 되지 않을 것이라고 보입니다.
■ 포레나 부산 초읍과 비교연지 래미안 어반파크 비교
연지 래미안 어반파크는 2019년 6월에 분양을 하여 2022년 9월에 입주를 예정하고 있는데요, 포레나 부산초읍과 바로 큰 도로를 사이에 두고 있습니다.
연지래미안 어반파크는 총 세대수 2,616세대로 포레나 부산초읍의 1,113세대에 비하면 두 배의 크기이며, 부산 사람들이 가장 좋아하는 [래미안]이라는 브랜드로 인해 선호도는 사실상 포레나 부산초읍보다 더 좋은편 입니다.
그런데, 2019년도 분양당시의 연지래미안 어반파크 분양가를 보시면 포레나 부산초읍이 상당히 메리트가 있다고 느껴지실 겁니다.
연지 래미안 어반파크의 분양가 중에 24평과 34평만 집어 올려봤습니다.
보시면 연지래미안 24평 최고가가 3억 7800만원으로 현재 포레나 부산초읍 24평 최고가인 3억 9545만원과 별 차이 없습니다.
포레나의 최고가에는 발코니확장비와 중도금 이자가 포함된 가격으로 본다면 연지래미안 24평 분양가와 거의 같다고 보시면 됩니다.
34평도 한번 보시면요, 연지래미안이 최고 분양가가 5억 800만원입니다.
초읍포레나 실거래가 최고가가 5억 2001만원입니다. 역시나 발코니확장비와 중도금이자를 생각하면 거의 동일한 가격이라고 보시면 됩니다.
여기서 또 연지래미안 또한 34평 가격이 프리미엄이 1억 정도 올라서 현재 거래되는 실거래가가 최고 7억까지 나왔습니다.
이런 점을 본다면 포레나 부산초읍이 아직도 상당히 오를 수 있는 여지가 크다고 보입니다.
현재 내 놓은 매매시세가 연지 래미안에 맞춰서 어느 정도 올려져 있다고 보이는데요,
위치적으로도 그렇고 브랜드도 그렇고 연지래미안에 크게 떨어지는 것이 아니기 때문에 지금 포레나를 매수를 해도 2년안에 상당한 이익을 볼 수 있을 것이라 예상이 됩니다.
이건 순전히 제 의견이니까 참고 해주시면 좋겠습니다.
다음에는 연지 래미안 어반파크에 대해 글을 한 번 올려보겠습니다.
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