2020년 6월 17일 정부는 21번째 부동산 대책을 내 놓았습니다. 문재인 정부가 들어선지 3여년 만에 21번째 대책이니까 약 2달에 한번씩 부동산 대책을 내 놓은 격이 되네요.
너무 자주 바뀌니까 저같이 나이가 든 사람은 늘 헷갈리기만 합니다.
21번째 부동산 대책인 6.17 대책을 살펴보면서 서로 잘 정리하시기 바랍니다.
6.17 부동산 대책이 발표된 이유는 부동산시장의 풍선효과를 근절하기 위해 규제지역을 추가로 지정하고, 갭투자를 원천차단하기 위해 규제지역 내에서 전세대출과 처분 및 전입 의무 규제를 강화하는 내용 등이 주요 골자입니다.
하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
■ 경기 / 인천 / 대전 / 청주 규제지역 추가지정
최근 주택가격 급등세를 보이는 경기,인천,대전,청주는 일부 지역을 제외한 전지역을 [조정대상지역]으로 추가 지정하였습니다.
조정대상지역으로 지정된 후에도 과열이 지속되고 있거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역(수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지,기흥, 화성), 인천 3개 지역(연수, 남동, 서구), 대전 4개 지역(동,중,서,유성)을 [투기과열지구]로 지정하였습니다.
해당 지역들은 2020년 6월 19일 지정 효력이 발생 해 대출 제한, 분양권 전매 제한 등의 규제를 받게 됩니다.
조정대상지역에는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)는 50%로 묶입니다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20% 15억원 초과는 0%로 강력하게 규제합니다.
아래는 조정대상지역과 투기과열지구 지정현황도 입니다. (출처 : 국토교통부)
■ 주택담보대출 규제 강화
무주택자가 규제지역 내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우에는 주택가격과 상관없이 6개월 내 전.입.을 해야 합니다. 6.17대책 전에는 투기지역과 투기과열지구 안에서 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우에 한해서 1년 내 전입을 해야했습니다.
그리고 투기지역과 투기과열지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 기존주택 처분과 신규주택 전입의무가 부과됐던 1주택자는 주택처분과 전입의무가 6개월로 줄어들었습니다.
또한 재건축 부담금도 하반기부터 징수를 시작한다고 합니다.
국토교통부는 강남5개 단지 평균 조합원 1인단 4억 4000만원에서 5억 2000만원의 재건축 부담금이 발생할 것으로 전망했습니다.
또한 재건축 안전진단의 투명성을 높이기 이해 안전진단보고서를 부실 작성한 경우에는 2000만원의 과태료를 부과하고 허위,부정 작성이 적발되면 1년간 안전진단 입찰을 제한한다고 합니다.
■ 전제자금대출 규제강화
가장 논란이 되는 부분이 전제자금대출 규제강화 부분입니다.
정부는 집값이 안정되지 않는 것을 갭투자 때문이라고 판단하고 강력한 전세자금대출 규제 방안을 내놓았습니다.
전세대출을 받은 후 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 이상의 아파트를 살 경우 전세대출을 즉시 회수하게 되며, 3억원 이상의 아파트를 사는 경우도 전세대출 보증제한 대상에 추가됩니다.
그동안은 시가 9억원 초과 주택 보유자에게 전세대출 보증을 제한했는데요, 3억원으로 완전히 떨어졌습니다.
뿐만아니라, 주택도시보증공사 전세대출 보증한도도 축소합니다. 주택도시보증공사의 1주택자 대상 전세대출보증 한도는 현재 수도권 2억원이며 지방은 3억 2천만원인데, 이것을 2억원으로 내립니다.
■ 법인 종부세율 대폭 인상
2021년 6월부터 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단일세율을 적용하기로 했습니다. 이것은 개인데 대한 종부세율 중 최고세율을 법인 부동산에 적용한 것입니다.
법인 보유 주택에 대한 종부세 6억원 공제도 폐지됩니다. 지금까지는 개인과 법인 등 납세자별로 6억원 한도에서 종부세를 공제해 줬습니ㅏㄷ.
또한 정부는 법인이 조정지역 내 주택을 구입한 후 8년 장기임대 등록을 하고 임대사업을 해도 종부세를 부과하기로 했습니다. 2020년 6월 18일 신규 주택 취득분 부터 적용이 됩니다.
8년 장기 임대 등록의 종부세 비과세 혜택이 사라져버렸습니다.
또한 지금은 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대한 기본 세율 10~25%를 적용하고 주택 처분 시 추가로 10% 세율을 더해 세금을 냈는데, 2021년 1월부터는 법인 주택 처분시 추가 적용하는 세율을 10%에서 20%로 올리기로 했습니다.
한마디로 법인 주택투기를 원천 차단하겠다는 의미네요.
■ 6.17 부동산 대책으로 인한 변화될 전망
초저금리시대를 살게되면 화폐의 가치는 떨어지게 됩니다.
화폐의 가치가 떨어진다는 것은 현금의 가치가 떨어지기 때문에 1000만원을 현금으로 들고 있는 것과 1000어치 부동산을 보유하고 있는 것과는 자산가치가 많이 차이가 난다는 것입니다.
5년 뒤 현금 1000만원은 그대로 천만원이지만, 부동산 1000만원은 2000만원이 될 수도 있고 3000만원이 될 수도 있으니까요.
일시적인 부동산 가격 하락이 있을 수는 있지만, 초저금리 시대에 유동자금이 은행으로 들어갈 수는 없으니까 어쨌든 장기적으로는 부동산 가격은 오를 수 밖에 없다고 생각됩니다.
가격 떨어지면 집 사야지 하고 생각하면 또 몇년 후에 더 높게 형성된 집 값을 볼 수 있을 것입니다.
6.17 부동산 대책이 나온 후 당장 잠간 부동산 가격이 주춤 할 수는 있습니다만, 현금가치가 떨어지고 있는 시점에서 어느 자산가들도 현금을 들고 있지는 않을 것입니다.
지금 정부로 인해 가격이 떨어지는 부동산을 자산가들은 주워 갈 것입니다.
그리고는 또 그 부동산이 몇 년후에는 오르지 않겠습니까?
또한 이렇게 실입주할 사람만 집을 사라고 대책을 내 놓는다면 전월세 아파트들이 줄어들게 되어 전월세 가격이 오르게 됩니다.
그러면 집 살 돈 없어 전월세로 있는 분들에게 또다시 불똥이 튀게 될 것입니다.
실입주할 사람도 필요하지만, 전세를 내 놓는 사람도 필요하고 월세를 내는 주인도 있어야 집을 매매할 형편이 안되는 사람도 거주할 수 있다고 생각되는데요, 이번 6.17대책은 실입주자만을 위한 대책이고 갭투자자를 잡겠다는 대책인데, 빈대잡으려다 초가삼간 태우는 격이 아닐까 우려됩니다.
그렇다고 정부에서 임대주택을 모든 전월세사는 분들에게 제공할 수는 없으니까요.
투자자도 투자자이지만, 늘 피해가 가는 건 집 없는 사람들의 몫인 것 같습니다.
이번 대책으로 인해 내 집마련의 꿈을 가지고 한 발씩 가는 분들에게 피해가 가지 않았으면 하는 바램입니다.
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