4.15 총선이 민주당의 압승으로 끝이 났습니다.
여당은 예전부터 논의가 되어 왔던 종부세강화와 전월세 신고제 및 전월세 상한제를 본격화할 예정입니다.
■ 전월세 신고제란?
임대인과 임차인 간 주택 임대차 계약시 임대계약 당사자와 보증금, 임대료 및 임대기간, 계약금, 중도금과 잔금납부일 등 계약 사항을 30일 내에 시, 군, 구청에 신고하도록 하는 것입니다.
현재는 매매계약이나 주택임대사업자만 신고의 의무가 있고 전월세인 경우에는 신고의 의무는 없기 때문에 전월세 임대차 현황을 제대로 알 수 없는 상황입니다.
현재는 세입자가 월세 세액공제를 신고하거나 확정일자를 받는 경우나 임대인이 임대사업자로 등록한 자료를 통해서만 파악이 가능합니다.
반면 보증금이 소액인 임차인은 보증금 손실 부담이 없을 경우나, 보증금이 고액인 임차인은 증여세 조사 등을 피하기 위해 확정일자를 받지 않는 경우가 있습니다. 또한 세원 노출을 꺼려 임대사업 등록을 하지 않는 임대인도 적지 않습니다.
이런 부분에서 정부는 전월세 신고제를 통해 주택임대수입을 수면위로 끌어내 계약의 투명성을 높이고, 임대인의 월세소득 과세를 강화하겠다는 뜻이 담겨 있습니다.
■ 전월세 신고제로 인한 과세 금액은?
회사를 다니는 한 임차인이 월세 100만원의 집에 살고 있다고 가정했을 경우, 임대인은 연 1,200만원의 임대수익을 받게됩니다.
전월세 신고제로 인해 임대인은 필요경비와 공제금액을 제외한 금액의 15%정도를 내게 됩니다.
필요경비는 수입의 50%인 600만원으로 정하고 공제금액은 200만원(종합소득금액이 2,000만원 이하일 경우)입니다.
즉 800만원을 제외한 400만원의 15%정도를 세금으로 내게 되는데요, 약 60만원의 세금을 매년 내게 됩니다.
전월세 신고제가 이루어지면 이런 세금들이 나라로 들어오게 되는 거죠.
■ 전월세 신고제로 인한 장단점
먼저 장점을 본다면, 거래의 투명성입니다.
그리고 실시간으로 전월세의 실거래가격을 볼 수 있다는 점이죠.
주택 매매 실거래 가격을 보는 것과 같이 볼 수 있다는 점입니다.
단점을 본다면, 이런 세금이 걷어지게 되면 전세를 주고 시세차익을 노리던 임대인들이 굳이 전세로 시세차익도 없고 세금까지 내야한다면 전세를 월세로 돌릴 가능성이 많아지고, 그렇게 되면 전세매물이 상당히 귀해 질 수 있다는 것입니다.
지금도 전세는 귀한 매물인데요, 더욱 귀해지기 때문에 우리나라에 임대아파트가 많이 생기지 않는 한 전세가격은 오히려 오를 수 있다는 점입니다.
월세 또한 임대인이 내는 세금이 월세에 다시 부과되어 나올 가능성을 배제할 수 없습니다.
월세가격 또한 오를 수 있다는 점이죠.
■ 전월세 상한제 도입
이런 전월세의 가격인상을 규제하기 위해 정부에서는 전월세 상한제까지 같이 도입을 할 예정입니다.
전월세 상한제란 말 그대로 전월세 값을 일정 폭 이상으로 못 올리게 하는 제도 입니다.
임차인이 원할 경우 일정기간 거주 할 수 있도록 보장하는 계약갱신청구권도 같이 추진할 계획입니다.
전세임기 2년이 지났을 경우 임대인이 전세금을 3%이상 못 올린다든지, 임차인이 2년 후 2년을 더 살기를 원한다면 전세금 오르는 것 없이 2년을 더 살 수 있게 하는 계약갱신청구권이 이루어지게 되면 임대인들은 처음부터 전세금을 올려받으려고 할 수 있습니다. 그래야 전세금액이 4년동안 오르지 못한다고 해도 손해보지 않을테니까요.
만약 여러분이 내가 사는 주택이 하나 있고 노후에 주택하나 더 사서 임대수익으로 연명한다고 가정 해봅시다.
힘들게 노년에 주택하나로 임대수익으로 먹고 사는데 다주택자라고 종합부동산세는 배로 올라가고 월세임대수익으로 매년 또 세금 나가고 그 내는 세금 때문에 의료보험비용 또 올라가고....
주택을 보유한 사람 입장에서는 월세임대수익이 드러나서 세금이 나가는 순간 그와 함께 더불어 나가는 세금이 또한 더 많습니다.
월세임대수익의 세금으로 끝이 안난다는 뜻입니다.
전월세 신고제와 함께 전월세 상한제까지 실현되면 이런 분들이 가장 큰 피해를 보지 않을까 예상됩니다.
전월세 신고제와 전월세 상한제가 거래의 투명성을 위해서는 필요하다고 생각이 되지만, 그 이후의 후유증도 만만치 않을 것 같습니다.
조금씩 단계단계 천천히 밟아 나가서 임대인과 임차인 사이에 혼란이 생기지 않고 후유증이 적을 수 있도록 임대인과 임차인 모두를 생각해서 이루어지는 법안이 실행되면 좋겠다는 개인적인 생각입니다.
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